日前，第一太平戴维斯在厦门万科云玺会议厅举办2019年终媒体见面会，就厦门写字楼、零售及住宅市场，通过数据图表及市场表现分析作全年回顾及2020年展望。
在厦门甲级写字楼供过于求发展周期持续，业主尝试以价换量加速去化;零售租赁市场表现平稳，标杆项目品牌调整升级的形势之下，媒体与第一太平戴维斯福建地区总经理吕晓艳女士、福建地区项目及开发顾问部董事、福州公司副总经理吴珺先生及华南区市场研究部主管谢靖宇先生就厦门房地产市场情况进行深入探讨。
Q1：2019年全国经济增长放缓和中美贸易争端的经济背景是否对厦门的写字楼和零售物业市场产生影响?主要体现在哪些方面?
谢靖宇：写字楼市场来说，经济放缓必然带来直接及显著的影响。如资金流动性、资本区域配置战略调整影响投资决策方向与体量的问题，由于信贷收紧衍生的企业发展速度问题、产业发展与优化速度问题，将进而抑制内资企业需求。
同时，贸易摩擦在一定程度上间接或直接影响部分外资企业需求，导致企业缩编，业务萎缩引致招聘进度问题等。
厦门写字楼新增供应过往五年内年度放量排名第三，加之新增需求有限，净吸纳量同比下跌78%。同时TMT、金融和专业服务业的中小企业对价格持有较高敏感度，加之租赁需求疲软，致使退租和搬迁现象增多。
上述原因合并本市经济结构和产业发展周期与状况，空置率上升、租金下调之市场表现结果与国内几乎所有市场表现高度一致。
再看零售市场，居住、食品烟酒等依旧为居民主要消费去向，意味着满足基本生活需求仍为消费主流。经济增长放缓对于这类刚需的影响略小。中美贸易争端似乎并未影响到部分美国零售商在华的扩张，据称Michael Kors、Coach等已经仍在万象城进行店面装修，开业在即。店面销售额的变化更多与消费能力、水平、喜好、生活方式相挂钩。
中美双方已就中美第一阶段经贸协议文本达成一致，这或将为宏观经济带积极的信号，利好来年营商及消费。市场空置率和租金表现更多皆因市场分化、消费行为习惯及导向所致。
Q2：据了解，目前厦门多数写字楼的出租情况不理想，写字楼市场供过于求的现象明显。对此，您有怎样的意见和建议给到本地市场的参与者和各大业主，以渡过目前的难关?
谢靖宇：对标深圳，学习上海、成都市场操作模式和经验，紧追产业发展导向，抢占需求衍生先机;在求去化的过程中，结合项目中长期租赁策略把握租赁条款细节。同时善用代理渠道和资源，在同等条件下，以价换量是吸客的有效手段之一;政府着力发展新经济、新产业，政策支撑下，未来将涌现更多与5G、人工智能、大数据、物联网、生物工程、新能源等相关的“新经济企业”。写字楼招商专业人士不妨多分析并索源相关定位潜在客群。
吕晓艳：随着存量的增加、用户消费理念及消费模式的转变，未来的商业还需靠创新运营服务去转型，需要更专业的运营团队提供管理及服务，这对商业运营商提出更高的要求。觉得可以用三个“精”来总结吧，也就是“精耕细作，精进服务，精细运营”去突围未来的商业市场。
Q3：据不完全统计，集美新城片区未来将有十多个商业综合体同时面市，总建筑面积将超百万方，请问，在岛外这样的高密度商业布局是否供过于求?第一太平戴维斯对片区未来商业前景作何预判?
吕晓艳：集美是以居住和文教为主要功能的区域，同时厦门北站也是城市重要交通枢纽，但商办氛围并不是很浓郁。商业对交通、已形成的商业氛围以及人口等因素的依赖性很强，而集美片区的商业发展一直不见起色，这归根到底还是人口及消费习惯的问题，这些年厦门的商业主要集中在岛内，已形成一定的消费习惯，随着地铁开通，岛外人群进岛购物消费也更加便利。
在集美这种非传统商业区的商业可以参考像北上广深等一线城市的成功经验，商业还是要立足于这个区域内的人口，区域级商业比城市级商业更为可取。
目前，从整体体量上看，集美商业是供过于求，这个区域需要商业运营能力非常强的发展商依托自己全国性的品牌资源，强势地去导入，并打造大型项目，真正形成区域的商业氛围，从而带动其他商业。
Q4：了解到第一太平戴维斯今年有关注大湾区商业地产的情况，若将厦门的商业地产对标大湾区的一线城市，如深圳，从写字楼和零售市场情况发展两个维度能否做些参考或对比?
谢靖宇：目前，厦门写字楼市场与2007年的广州珠江新城相似。彼时，珠江新城内写字楼项目集中交付，区域内空置率高达51.3%，经过十年去化，才于2017年空置率下降到9.5%的个位数水平。
两岸金融中心内写字楼集中交付令厦门市场供过于求的情况加剧。但厦门政府积极推进经济结构优化升级，年内出台多项政策扶持文化产业、金融业、专业服务业、新经济相关产业等，未来三到五年内，市场需求端有望增长，供需渐趋平衡。供应端，品质优异的新项目入市也推动市场升级优化。2007年后，珠江新城各项目的入市，市场跃现更多业权完整、物业管理品质优异和服务功能多元化的写字楼项目，为海内外大型企业于本地设立总部提供优质的物业载体。
当前厦门零售物业项目多位于新兴商圈，标杆项目相对较少，同时其市场规模相较于深圳而言也是较小的。就品牌及业态组合而言，深圳零售市场坐拥众多国际知名品牌，与此同时也不乏新晋网红品牌、优质小众设计师品牌等。厦门虽然也拥有一些国际知名品牌，但在店铺数量和市场对于品牌的吸引力差距均较为明显。
在项目运营方面，深圳许多零售项目已经将自己打造成为独一无二的地标或“打卡圣地”，这为项目吸引客流提供极大帮助，而厦门零售项目在其本身IP打造方面或许还有待提升。
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