最近一段时间，有关民法典的讨论热度不减。
其中一大亮点就是增加规定“居住权”这一新型用益物权，与你息息相关!
从今以后，买二手房，你可能还需要查询一个项目，那就是“居住权”。
01
前一段时间，新中国首部民法典正式问世。在新规中，增加规定“居住权”这一新型用益物权。
究竟，居住权是什么意思?
民法典第三百六十六条这么定义：居住权人有权按照合同约定、对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权原则上无偿设立，共有6条规定：
1、居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有，使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
2、设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
3、居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
4、居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
5、居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
6、以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
可以看出，居住权最大受益方是弱势群体，让他们居有定所、老有所养。保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等等的居住权益。
这一权利的设定，为一些生活中的矛盾给出了一个比较好的解决方案。比如，以后结婚买房，姑娘们不要纠结加不加名字了，夫妻二人房产，居住权设为女方，即使离婚分产，女方仍享有房子的居住权。
又或者，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
那么，对买房人意味着什么?
居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响。
居住区相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。
即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。
因此，新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。
同时，居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。
因此，二手房买家，以后在买房时候，不仅要查询房屋权属房屋权属、租赁情况、司法查封或者抵押情况，还要查询房屋居住权登记情况。
否则，要是不小心买到被设置了永久居住权房子的话，即时花钱了也住不了。
当然，不是长期居住就能获得“居住权”。根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。
居住权的设立
让房产交易变得更加复杂。
对买房人来说
除了居住权以外
在买房时候还有不少“坑”需要小心
02
在厦门买房过程中，有一类房源一直需要购房者慎重考虑，那就是——小产权房源。
对于小产权房源，厦门一直持有严厉打击的态度。
前天下午，翔安区依法对东部体育会展新城片区刘五店社区桂园村内的一处“两违”建筑进行强制拆除。
据介绍，该处砖混结构的三层“两违”建筑占地面积295.07平方米，位于新店镇刘五店社区桂园村，属于东部体育会展新城片区新会展中心主体工程项目范围。
而厦门市面上部分小产权房源，就有此类风险。虽说小产权房源胜在价格便宜，吸引了不少厦门人的注意力。然而，小产权房存在着相当大的风险。
一方面，小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权，面临拆迁时候，小产权没有拆迁补偿。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿;
另一方面，小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题;
而且，小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
因而此类房源，若是一定要买，千万要慎重考虑。
03
第三类存在风险的房源，则是法拍房。
所谓法拍房(司法拍卖)，就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价满足债权。而在这个过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
此类房源，因为价格便宜，也深受不少购房者的喜爱。一些人甚至可以通过这个渠道，成功“挖笋”，用超低价格买到高质好房。
然而，此类房源，也存在一定风险。
一般的法拍房几乎都是被法院强制拍卖的。它的来源主要有四个：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产(很少发生)。
撇开房源本身，整个拍卖程序是安全、合法的。与竞拍者产生关系的是法院，相应的房款也是支付给法院，不是房东本人。
但是法拍房中存在一些潜在纠纷需要提前了解：
1.由于民间借贷所产生的债务问题
由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭到其他债权人追讨，纠纷当然也是少不了的。
于是在竞拍某一套法拍房之前，要调查了解一下该法拍房的房主之前有没有涉及债务问题，房屋有没有被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为正如上一点所说，法拍房后续所有费用均由购房者承担。
2.原户口迁出问题
如果法拍房原产权人不服判决，那么他很可能在房子被拍卖之后仍然居住在该房产里，拒绝搬迁，而在购买法拍房的整个过程中，法院只负责拍卖，不负责“清场”。
3.法拍房的租赁问题
如果存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离而无法实际入住。一般这种情况，执行法院也不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
4.欠费问题
购入法拍房时候，需要提前了解房源水电费、物业费等等是否缴清，是否存在欠费问题。
正是因为法拍房潜在诸多风险，也使得其售价不高，但是也让不少人望而却步。
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